Zoneamento Anulado

O Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucional a revisão da Lei de Zoneamento aprovada em julho de 2024. A decisão não desfaz o que já foi construído mas muda as regras do jogo para quem ainda estava contando com ela.

Na quarta-feira, 26 de agosto, os desembargadores do TJ-SP concluíram o julgamento da ação proposta pelo Ministério Público de São Paulo contra a Prefeitura e a Câmara Municipal. Por 13 votos, declararam inconstitucional a Lei 18.177, sancionada em julho de 2024, que aprofundou as mudanças no zoneamento da capital paulista e liberou a construção de edifícios em zonas antes restritas a residências unifamiliares.

O que foi anulado e o que ficou

São Paulo passou por duas rodadas de alteração no zoneamento nos últimos dois anos. A primeira, trazida pela Lei 18.081 em janeiro de 2024, foi considerada legal e permanece em vigor. A segunda, a Lei 18.177 de julho de 2024, é que está anulada.

O relator do caso, desembargador Donegá Morandini, apontou o problema central: as emendas apresentadas ao projeto de lei 399/2024 não tinham correspondência com o texto original submetido ao debate público. "Anunciou-se que o projeto se limitaria a fazer ajustes finos, mas aprovaram-se revisões substantivas", afirmou. Na visão do relator, o que foi votado era, na prática, uma revisão da revisão sem o respaldo de participação popular adequada.

Alvarás anteriores estão protegidos

Os desembargadores optaram por modular os efeitos da decisão, seguindo o mesmo caminho adotado pelo presidente do STF, Edson Fachin, que havia mantido a emissão de alvarás em São Paulo até o julgamento final. Os alvarás de construção e obras aprovados até a data da decisão são válidos e não serão atingidos pela anulação.

A modulação, sugerida pelo presidente da Corte, Francisco Eduardo Loureiro, estabelece uma zona de risco a partir da publicação do acórdão: quem optar por dar andamento a projetos com base na Lei 18.177 daqui em diante estará, nas palavras do desembargador, "agindo por conta e risco". Se a decisão se confirmar após os recursos, esses empreendimentos podem ser considerados irregulares.

O que muda para o mercado

A decisão cria incerteza imediata para incorporadoras e construtoras que tinham projetos em andamento com base nas regras de julho de 2024 especialmente em regiões onde a lei havia flexibilizado gabaritos e permitido usos antes vedados. Até a noite de quarta-feira, o texto formal da decisão ainda não havia sido publicado, o que impede uma análise definitiva dos limites exatos da modulação.

O próximo passo é o trânsito em julgado, quando se esgotam os recursos. Enquanto isso não ocorre, o mercado opera em compasso de espera: os empreendimentos aprovados antes da decisão seguem intocados, mas novos projetos dependentes da Lei 18.177 entram num limbo jurídico que só será resolvido com a decisão final.