Minha Casa, Minha Vida Domina o Mercado e Revela o Que Está Errado com o Restante

O MCMV responde por mais da metade dos lançamentos e vendas de imóveis novos no Brasil. Em São Paulo, chegou a dois terços. O número celebra um programa. E denuncia um mercado.

O Minha Casa, Minha Vida chegou à liderança do mercado imobiliário brasileiro não só por seu próprio crescimento mas porque os segmentos de médio e alto padrão estão encolhendo. "O programa não cresce sozinho. Os demais setores estão encolhendo. A classe média típica enfrenta dificuldades para adquirir imóveis devido aos elevados preços e juros altos", resume Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV.

Por que o MCMV cresce enquanto o resto recua

A lógica é simples: enquanto o crédito convencional custa entre 12% e 14% ao ano, os financiamentos dentro do programa chegam a taxas entre 4,5% e 8,16%, graças aos subsídios do FGTS. Para quem ganha até R$ 5 mil mensais justamente onde o déficit habitacional está concentrado, essa diferença define se a compra acontece ou não. "O programa atende justamente o público onde o déficit habitacional está concentrado", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

O governo ampliou os limites: a faixa 4 cobre imóveis de até R$ 600 mil para famílias com renda de até R$ 13 mil mensais. Estados e municípios entraram com subsídios adicionais em São Paulo, entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para auxiliar na entrada. As mudanças no zoneamento, que permitiram prédios maiores próximos a linhas de ônibus, trem e metrô, também abriram espaço para novos empreendimentos populares em localizações antes restritas ao médio padrão.

Incorporadoras migrando para o segmento

O movimento está atraindo empresas que historicamente não atuavam no popular. Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa são alguns exemplos. Em setembro, a REM lança seu primeiro projeto econômico na zona oeste de São Paulo 513 apartamentos no Alto da Lapa sob a marca Vér. "Foi uma opção estratégica diante das dificuldades enfrentadas pela classe média-alta", afirma o presidente Rodrigo Mauro. A empresa já planeja um condomínio com 2.500 unidades no Jaguaré, próximo à USP, para daqui a dois anos. A ADN, que opera no interior paulista, também prepara seu primeiro lançamento na capital para 2027: 700 apartamentos na Água Branca.

O desafio de quem entra nesse segmento é a margem de lucro reduzida, que exige alta eficiência de engenharia e gestão para manter a competitividade.

Estoque ainda sob controle

Apesar do aumento de lançamentos, o estoque total segue relativamente contido. Em São Paulo, são 52,8 mil unidades alta de 58% em um ano, mas equivalente a apenas oito meses de vendas no ritmo atual. No Brasil, o estoque do MCMV soma 137,1 mil unidades, alta de 23%, representando 7,6 meses de vendas. Para comparar: na crise de 2014, o estoque era menor em termos absolutos, mas equivalia a 15 a 20 meses de vendas. "O estoque atual está relativamente baixo para os padrões históricos", avalia Petrucci.

Se os juros seguirem em dois dígitos, Petrucci projeta que o MCMV pode chegar a 60%–65% dos lançamentos no país replicando em escala nacional o que São Paulo já vive. O mercado imobiliário brasileiro está se reconfigurando. E o termômetro dessa reconfiguração é a Selic.