São Paulo Tem 117 Mil Imóveis Novos à Venda e o Problema Não é o Que Parece

São Paulo tem 117 mil apartamentos novos em estoque. O número assusta, mas o mercado insiste que não há crise e os dados dão razão parcial a essa leitura. Parcial.

O levantamento é da Brain Inteligência Estratégica: 117 mil unidades lançadas por incorporadoras ainda aguardam comprador na capital paulista. O prazo médio de venda de um imóvel recém-lançado subiu de 7,8 meses em 2025 para 8,8 meses agora. Para o CEO da Brain, Fábio Tadeu Araújo, o número por si só não configura encalhe uma unidade só entra nessa categoria após 48 meses à venda. Menos de 10 mil das 117 mil atingiram esse limite, ou seja, menos de 7,6% do total.

Pinheiros lidera e explica o porquê

O distrito com mais imóveis novos em estoque é Pinheiros, com mais de 3,4 mil unidades não vendidas. Entre 2016 e 2025, o bairro recebeu 22,5 mil lançamentos e comercializou 19,1 mil uma absorção alta, mas que acumula saldo. O perfil do produto explica parte da equação: Pinheiros concentra empreendimentos de altíssimo padrão, com unidades entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. Desde 2021, esse segmento vende menos a cada ano. O mercado chegou ao limite de absorção nessa faixa de preço.

No outro extremo, a Barra Funda vende um apartamento novo em média em 4,9 meses. A diferença em relação à Vila Clementino, onde o prazo chega a 21,1 meses, é quase cinco vezes. A Barra Funda tem forte presença do Minha Casa, Minha Vida, cujos juros subsidiados blindam a demanda da Selic em 14% ao ano. A Vila Clementino é território de classe média exatamente o segmento que mais sofre.

O problema real está no meio

Dos 117 mil imóveis em estoque, apenas 10,4% têm três ou quatro quartos. O produto para família de classe média, entre 60 m² e 120 m², praticamente desapareceu dos lançamentos não por falta de demanda, mas porque é difícil de viabilizar com os custos atuais de construção e os juros no nível em que estão. Quem quer esse imóvel não consegue pagar, e quem consegue pagar não quer esse imóvel.

A Vila Leopoldina ilustra outra nuance. Após fraco desempenho em 2023, o distrito pausou lançamentos em 2024, vendeu parte do estoque acumulado e voltou a lançar 2.800 unidades em 2025 das quais 60% foram comercializadas. Para o economista Rodger Campos, do Insper, isso já sinaliza estoque elevado nessa região.

Os aluguéis contam outra história

Se houvesse excesso generalizado de oferta, o aluguel em São Paulo deveria estar caindo. Não está. O Índice FipeZAP registra alta de 5,53% nos últimos 12 meses no mercado residencial paulistano. Para Campos, esse dado contradiz a narrativa do colapso: em mercados com oferta em excesso real, a desinflação dos aluguéis aparece antes de qualquer outra métrica.

O estoque de 117 mil imóveis é alto. Mas o problema não é o volume é a composição. O mercado popular vende rápido, o altíssimo padrão esgotou seu público e a classe média ficou sem produto viável. São Paulo não tem excesso de oferta; tem uma oferta mal calibrada para a demanda que existe.