St. Barths Gasta R$ 100 Milhões para Sair do Embargo na Faria Lima

O edifício de alto padrão no Itaim Bibi ficou mais de um ano paralisado, quase foi demolido e agora retoma obras após uma conta que incluiu R$ 67 milhões em Cepacs e R$ 29,4 milhões em multas.

O edifício St. Barths, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, no Itaim Bibi, concluiu seu processo de regularização após desembolso de aproximadamente R$ 100 milhões entre certificados construtivos, multas e contrapartidas. O empreendimento da Construtora São José, parado por mais de um ano após embargo da Prefeitura de São Paulo, está agora com todos os documentos municipais emitidos e pronto para retomar obras em uma das regiões mais valorizadas da cidade.

Uma conta de R$ 100 milhões

O principal obstáculo da regularização era a ausência dos Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) necessários para o potencial construtivo utilizado. Em agosto de 2025, a construtora adquiriu cerca de 3.800 certificados por R$ 67 milhões em leilão da Operação Urbana Consorciada Faria Lima ao preço de R$ 17.600 por unidade, sem ágio. Somaram-se R$ 29,4 milhões em multas, segundo Edgard Leite, advogado da Construtora São José. "O imóvel ficou com uma incerteza urbanística durante muito tempo. Com a emissão dos documentos municipais, essa dúvida foi integralmente superada", afirma.

Com os Cepacs adquiridos, a empresa iniciou o processo administrativo de vinculação ao projeto junto à Secretaria Municipal de Licenciamento e obteve o Certificado de Regularização, o Alvará de Aprovação de Reforma e o Alvará de Execução de Reforma.

O custo do tempo parado

A retomada física das obras tem uma conta separada, ainda em aberto. O edifício ficou embargado em fase avançada de construção, e isso exige avaliação técnica de todos os materiais já instalados elevadores, quadros de força, vidros e molduras. Parte desses componentes pode precisar de substituição após o período de paralisação. Há ainda limpeza geral e conclusão de acabamentos, como marcenaria e gesso nas unidades. A construtora fará avaliação unidade por unidade antes de fechar o valor final da retomada.

Nenhuma unidade foi comercializada até agora. A decisão foi aguardar o encerramento de todas as etapas administrativas. "A comercialização precisa acontecer junto com a retomada das obras, porque ela é fundamental para a formação de fluxo de caixa da incorporadora depois de todo o investimento feito na regularização", explica Leite.

Seis anos de obra, um de embargo

O St. Barths começou a ser anunciado em 2016 para um público de altíssimo padrão apartamentos entre 382 m² e 739 m², com área construída total de 14,5 mil metros quadrados. As obras tiveram início em 2018 e, em março de 2020, os 23 andares já eram visíveis na vizinhança. Segundo levantamento da Loft, o metro quadrado médio na região está em torno de R$ 24.800, o que coloca apenas o terreno em um patamar próximo de R$ 360 milhões.

O embargo veio em 2023: a Prefeitura alegou falta de alvará de execução e ausência dos créditos construtivos. O caso chegou ao Ministério Público de São Paulo, que chegou a pedir a demolição da estrutura já erguida. A saída veio com a revisão da Operação Urbana Faria Lima e a criação do artigo 17 da Lei Municipal nº 18.175, que permitiu a regularização de edifícios em débito com a prefeitura dentro da área da operação. O MP questionou a mudança, argumentando que beneficiava principalmente o St. Barths. Em junho de 2025, o Tribunal de Justiça de São Paulo validou a regra.