Obra atrasada da You,inc expõe fragilidade dos CRIs em fundos imobiliários

Incorporadora tenta captar R$ 70 milhões para concluir o Authentique, em Perdizes. Doze FIIs já detinham R$ 181 milhões em papéis da empresa e alguns começaram a provisionar perdas.

A You,inc busca R$ 70 milhões em novos Certificados de Recebíveis Imobiliários para concluir o Authentique, residencial de 182 unidades em Perdizes, na zona oeste de São Paulo. Lançado em 2023 com entrega prevista para novembro de 2025, o empreendimento chegou a setembro de 2026 com apenas 40% de execução. A captação integra uma reestruturação operacional e financeira

iniciada pela incorporadora em maio de 2025.

Doze FIIs tinham R$ 181 milhões expostos à incorporadora

O atraso não ficou restrito ao canteiro. Levantamento da CR Data mostra que 12 fundos imobiliários detinham R$ 181 milhões em CRIs da You,inc nem todo o volume ligado ao Authentique, mas suficiente para gerar impacto nas carteiras. O WHG Real Estate (WHGR11) passou a marcar seus papéis a 80% do valor de face; o XLPR11 adotou 65%. O AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPE11) também tem exposição relacionada ao projeto.

VGIR11 lidera em valor nominal, CVPAR11 em concentração relativa

O VGIR11 tinha a maior posição absoluta: R$ 50 milhões em CRIs da incorporadora. O CVPAR11, por sua vez, apresentava a maior exposição relativa R$ 19 milhões, equivalentes a 29% do patrimônio do fundo. Investidores de R$ 130 milhões em CRIs com vencimento em 2028 aceitaram adiar o recebimento de juros e principal até o primeiro trimestre de 2027, com incorporação dos valores ao saldo devedor.

Risco se espalha quando a obra perde ritmo

Segundo o fundador e CEO Abrão Muszkat, a conclusão do Authentique deve levar de 18 a 20 meses após a entrada dos novos recursos se a captação for bem-sucedida e o ritmo de obra for mantido. A incorporadora também pretende retomar lançamentos no quarto trimestre. O caso lembra, em mecanismo, a situação da Gafisa: restrições de liquidez de uma incorporadora forçam renegociação de CRIs presentes em carteiras de fundos, afetam garantias, marcação dos papéis e rendimentos distribuídos aos cotistas. O problema sai do canteiro e entra no extrato do investidor.