Dados de Cinco Eleições Mostram que o Mercado Imobiliário Para por Apenas Três Semanas e o que Realmente Move os Preços é a Selic

Em São Paulo, a queda nas vendas durante períodos eleitorais recuou de 20% para 5% ao longo das últimas cinco eleições presidenciais. O fator que verdadeiramente congela o mercado não é política é a taxa de juros.

Existe uma crença amplamente difundida de que o mercado imobiliário congela em anos de eleição. Quando observo os dados efetivos de vendas nas últimas cinco eleições presidenciais, o cenário é diferente. A pausa existe, mas é concentrada, curta e progressivamente menor. Em São Paulo, a retração passou de 20% para 15% e chegou a 5% ao longo do tempo. O mercado aprende e quem toma decisões baseadas na narrativa do congelamento acaba perdendo oportunidade ou mantendo um imóvel fora do mercado sem necessidade.

Três semanas entre os turnos concentram praticamente todo o impacto

Ao analisar as vendas em São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro, o que encontro é um padrão consistente: antes do primeiro turno o mercado não é significativamente afetado, e após o segundo turno a recuperação é rápida. A queda se concentra nas três semanas entre os dois turnos. Em Belo Horizonte, essa retração chegou a cerca de 15%; no Rio de Janeiro, foi de aproximadamente 6%; em São Paulo, os 20% iniciais caíram progressivamente para 5% nas eleições mais recentes. O tropeço existe, mas é muito menor do que as pessoas acham que é.

Juros baixos em 2021 fizeram as vendas subirem 46% em SP e 52% em BH

A variável que verdadeiramente determina o comportamento do mercado imobiliário é a taxa de juros não o resultado das urnas. Em 2021, quando a Selic estava em níveis historicamente baixos, o volume de vendas subiu 46% em São Paulo e 52% em Belo Horizonte. Em 2022, com a taxa de volta a dois dígitos, as mesmas cidades registraram quedas entre 15% e 20%. A eleição aconteceu no meio desse ciclo, mas quem analisa apenas o calendário político erra o diagnóstico. O indicador a acompanhar são as decisões do Copom, não o noticiário eleitoral.

Retirar o imóvel do mercado durante a eleição é a pior estratégia para o vendedor

Tanto para quem vende quanto para quem compra, decisões baseadas em percepção política têm custo. O vendedor que retira o imóvel do mercado durante o período eleitoral perde tempo de exposição nos canais de anúncio e tempo de exposição é o ativo mais valioso em uma venda imobiliária. Já o comprador que aguarda o resultado das eleições esperando encontrar imóveis mais baratos está olhando para a métrica errada: o valor do metro quadrado não se altera durante esse período. O mercado imobiliário é resiliente por natureza. Pode ter uma pausa de três semanas, mas ela é muito menor do que as narrativas que consumimos fazem parecer.