Imóvel de classe média bate mínimo histórico nas capitais e agora é apenas 1 em cada 5 lançamentos

O imóvel entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões nunca foi tão raro nas capitais brasileiras. Com 18,9% dos lançamentos, o médio padrão perdeu metade do mercado que já ocupou e a conta dos juros, dos custos e do endividamento explica por quê.

Os imóveis novos voltados à classe média chegaram ao menor espaço já registrado no mercado das capitais. Unidades entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões representam 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas, segundo a Brain Inteligência Imobiliária. O segmento que já respondeu por mais da metade das unidades comercializadas no país perde participação há quatro anos consecutivos.

Cada ponto de juros retira 1,3 milhão de compradores do mercado

O imóvel de médio padrão atende, em geral, famílias com renda mensal entre R$ 10 mil e R$ 30 mil. Esse público costuma pagar de 20% a 30% de entrada e financiar o restante o que torna o custo do crédito diretamente determinante no valor das parcelas. Cálculos da Abrainc indicam que cada alta de 1 ponto percentual nos juros retira cerca de 1,3 milhão de pessoas do mercado potencial. Com a Selic em 14% ao ano, o efeito acumulado é expressivo. Outras dívidas também comprometem a renda e dificultam a aprovação do financiamento, estreitando ainda mais o público elegível.

Incorporadoras migram para as pontas e abandonam o meio

Além dos juros, os custos de produção encareceram os projetos: materiais, serviços, mão de obra, terrenos e outorgas subiram. A Abecip aponta alta média de 16% nos preços dos imóveis das principais capitais em 12 meses. Nesse cenário, o médio padrão ficou espremido entre dois extremos mais rentáveis. Empresas como a Setin deixaram de desenvolver em São Paulo unidades de dois ou três dormitórios entre R$ 600 mil e R$ 800 mil. A produção migrou para o Minha Casa, Minha Vida com juros subsidiados e demanda garantida e para o alto padrão, menos dependente de financiamento e com margens superiores.

Faixa 4 do MCMV avança devagar e cobre apenas parte da lacuna

A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida atende famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, com juros de 10% ao ano. É a tentativa mais concreta de alcançar a classe média via programa habitacional mas as contratações avançam lentamente. O setor propôs ampliar a faixa 4 para renda de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão, com redução de 1 ponto percentual nos juros das faixas 3 e 4. O Ministério das Cidades ainda não se manifestou. O novo modelo de crédito do governo ampliou o volume financiado, mas as taxas permanecem entre 12% e 14% ao ano longe do que seria necessário para reativar o segmento.

O mercado imobiliário cresceu em 2026, mas com uma arquitetura cada vez mais polarizada: MCMV de um lado, alto padrão do outro, e um vão crescente no meio. A classe média que não se enquadra no programa e não tem renda para o luxo ficou sem produto novo. Enquanto os juros não recuarem ou as faixas do MCMV não forem ampliadas, esse vão tende a se aprofundar.