Bancos querem flexibilizar o teto do crédito imobiliário, mas o setor resiste e os dados dão razão a quem defende manter as regras

Bancos querem flexibilizar o limite de 12% ao ano no financiamento imobiliário. O setor da construção resiste e os dados mostram por quê.

O sistema de crédito imobiliário brasileiro está no centro de uma disputa que pode redefinir o acesso à moradia para a classe média e alta. Instituições financeiras negociam com o Banco Central ajustes nas regras do modelo iniciado em outubro de 2025, com implementação integral prevista para janeiro de 2027. O ponto central do conflito: o teto de 12% ao ano nos financiamentos de imóveis de até R$ 2,25 milhões pelo SBPE.

O argumento dos bancos esbarra nos números do setor

Com a Selic em 14% ao ano, os bancos dizem que manter o teto de 12% corrói a margem das operações. A demanda por ajuste é compreensível do ponto de vista contábil mas ignora o que acontece quando o crédito encarece. No primeiro semestre de 2026, as vendas de imóveis de média e alta renda caíram 3,2% em relação ao mesmo período de 2025, para 112,5 mil unidades. São esses os segmentos diretamente dependentes do financiamento via SBPE.

O modelo tem mecanismo de compensação e o setor sabe disso

O desenho do novo modelo já prevê saída para os bancos: a instituição que financia um imóvel dentro do teto pode liberar valor equivalente para outras modalidades de crédito, com taxas livres. Ely Wertheim, diretor-executivo do Secovi-SP, confirma que o mecanismo garante spread positivo para as instituições. Ou seja, a rentabilidade está protegida o que fragiliza o argumento de que o teto de 12% inviabiliza as operações.

Funding cresceu, e as incorporadoras não querem perder esse fôlego

O novo modelo ampliou o volume de recursos disponíveis. Entre janeiro e junho de 2026, o SBPE destinou R$ 67,2 bilhões à compra de imóveis alta de 12% sobre o mesmo semestre do ano anterior, quando havia recuado 6%. O crédito para obras disparou 107%, para R$ 26,5 bilhões, após queda de 30% em 2025. Para as incorporadoras, esse funding reduz a dependência de captações mais caras no mercado de capitais. A CBIC defende a manutenção das condições atuais e resiste a qualquer adiamento da implementação integral.

Minha Casa, Minha Vida sustenta o mercado enquanto o médio padrão patina

O crescimento geral de 5,4% nas vendas de imóveis novos no semestre mascara uma divisão clara: quem cresce é o Minha Casa, Minha Vida, que opera com recursos do FGTS e segue lógica de financiamento distinta. O segmento de médio e alto padrão o que depende do SBPE e do teto em disputa foi na direção contrária. Tainan Costa, do UBS BB, aponta a Selic como o principal freio ao apetite dos bancos e ao poder de compra das famílias. O Banco Central não comentou as negociações.

Mexer no teto significa transferir o custo dos juros altos diretamente para o comprador de imóvel de médio padrão exatamente o segmento que já está em queda. O setor da construção entende isso. A questão é se o Banco Central também vai entender.