STJ reforça poder dos condomínios para restringir Airbnb e plataformas de curta temporada

A Quarta Turma do STJ decidiu que locações frequentes por plataformas digitais podem descaracterizar a destinação residencial de condomínios e o Airbnb respondeu mobilizando mais de 110 mil assinaturas em abaixo-assinado.

O Superior Tribunal de Justiça reforçou em maio a autonomia dos condomínios para proibir locações de curta temporada via plataformas digitais sem precisar de aprovação unidade por unidade. O caso envolvia uma proprietária que buscava alugar seu apartamento por curtos períodos sem autorização de assembleia. O condomínio argumentou que a alta rotatividade de hóspedes alterava a finalidade residencial do edifício. A ministra Nancy Andrighi, relatora do voto vencedor, fixou o entendimento: mudança na destinação do condomínio exige aprovação de dois terços dos condôminos e sem essa aprovação, a locação frequente está vedada em edifícios de uso residencial.

Airbnb reage com abaixo-assinado de 110 mil assinaturas

Após o julgamento, o Airbnb passou a divulgar um abaixo-assinado criado por anfitriões que já soma mais de 110 mil assinaturas. A plataforma argumenta que a decisão viola o direito constitucional de propriedade e pode gerar insegurança jurídica, mesmo sendo um caso específico ainda não definitivo. Os organizadores citam dados econômicos para reforçar o argumento: a locação por temporada teria movimentado mais de R$ 100 bilhões na economia brasileira em 2024, gerado cerca de 600 mil empregos e contribuído com aproximadamente R$ 8 bilhões em tributos. Segundo a petição, 55% dos anfitriões no Brasil são mulheres e 20% têm mais de 60 anos.

Síndicos antecipam restrições antes das assembleias

O abaixo-assinado relata que parte dos síndicos e administradoras já passou a adotar restrições à atividade após o julgamento, em alguns casos antes mesmo de realizar assembleias ou alterar formalmente as convenções condominiais o que pode abrir nova frente de disputas jurídicas sobre a legalidade dessas restrições antecipadas.

O que muda para quem investe em imóveis de temporada

A decisão aumenta o risco jurídico de estratégias de investimento baseadas em renda de curta temporada. Antes de comprar um imóvel com essa finalidade, passa a ser indispensável avaliar a convenção condominial vigente e o posicionamento dos moradores não apenas a localização e a rentabilidade projetada. Incorporadores e corretores também devem esperar mais demanda por esclarecimentos sobre regras de uso e potencial de exploração econômica das unidades.

O debate entre direito de propriedade individual e interesse coletivo do condomínio não é novo nos tribunais brasileiros mas a decisão do STJ desloca o ônus da prova: quem quer liberar o short stay agora precisa de dois terços da assembleia, não de uma proibição explícita. Para o mercado de investimento em temporada, isso muda o cálculo de risco de forma estrutural.