STJ Autoriza Retenção de Até 50% no Distrato Mas Há Condições

O Superior Tribunal de Justiça validou a retenção de metade do valor pago em rescisões de contratos de imóveis na planta. A regra, porém, não é universal, depende do tipo de empreendimento, do contrato assinado e de registro específico em cartório.

Quem desiste de um apartamento na planta depois de pagar R$ 200 mil pode receber de volta R$ 150 mil ou apenas R$ 100 mil. Em alguns casos, a devolução precisa ser integral. A diferença não depende da boa vontade da construtora: depende de uma característica jurídica do empreendimento chamada patrimônio de afetação.

Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ manteve a retenção de 50% em um empreendimento em Guarulhos (SP) registrado nesse regime. Meses antes, em setembro de 2025, a Terceira Turma havia fixado o limite em 25% para o distrato de lotes em Pardinho (SP). Os dois julgamentos parecem contraditórios, mas não são: cada um aplicou a legislação correspondente ao tipo de produto imobiliário em questão.

25% ou 50% o que define a diferença

A retenção de 25% é a regra geral. Aplica-se a loteamentos em relação de consumo, a incorporações sem patrimônio de afetação e a contratos assinados antes da Lei do Distrato (2018). A retenção de 50% é exceção e exige quatro condições simultâneas: o imóvel deve integrar uma incorporação imobiliária (não loteamento); o empreendimento deve estar sob regime de patrimônio de afetação, devidamente registrado no Cartório de Imóveis; o contrato deve ter sido assinado após a vigência da Lei do Distrato; e o contrato deve prever expressamente esse percentual de 50%.

Faltando qualquer um desses requisitos, o teto volta a ser 25%.

O que é o patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação é um mecanismo legal criado em 2004, após a falência da Encol à época a maior incorporadora do país, que deixou 42 mil compradores sem seus imóveis e 23 mil trabalhadores sem emprego. A lei criou um "escudo jurídico": o terreno, os recursos e os direitos de cada empreendimento ficam isolados do restante do patrimônio da construtora. O dinheiro de um prédio não pode ser usado para pagar dívidas de outras obras. Em contrapartida, a Lei do Distrato de 2018 permitiu que esses empreendimentos mais protegidos para o comprador retivessem até 50% em caso de desistência.

Para verificar se o empreendimento está nesse regime, o caminho mais seguro é consultar a certidão da matrícula do terreno no Cartório de Imóveis. "A afetação se constitui por registro na matrícula do imóvel. Ou ela aparece ali ou não existe", explica o advogado Jefferson Leão Pires, especialista em direito imobiliário no escritório Poliszezuk Advogados.

Quando a devolução deve ser de 100%

Antes de calcular percentual de retenção, é preciso identificar quem deu causa ao fim do contrato. Se a culpa for da incorporadora por atraso superior a 180 dias ou outros descumprimentos contratuais graves, a empresa é obrigada a devolver integralmente tudo o que o comprador pagou, conforme a Súmula 543 do STJ. Nesse cenário, não se aplica nem 25% nem 50%.

O erro mais comum, segundo Pires, é aceitar a rescisão sem perceber que a obra já está atrasada e abrir mão, sem querer, do direito ao reembolso total.

Prazo de devolução e cobranças adicionais

Além da multa principal, a construtora pode descontar outros valores em situações específicas: comissão de corretagem, taxa de ocupação (fruição) se o imóvel foi usado, IPTU do período. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a taxa de fruição pode chegar a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Nos loteamentos, o limite é 0,75% mas só é devida se o comprador chegou a ocupar ou edificar no terreno.

O prazo de devolução também varia. Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a lei permite que a construtora pague em até 30 dias após a emissão do Habite-se o que pode significar anos de espera se a obra ainda não foi concluída. Nos casos com retenção de 25% ou culpa da construtora, o pagamento deve ser imediato, conforme a Súmula 543.

A orientação dos especialistas é checar os cálculos antes de assinar qualquer acordo e consultar um advogado, a Defensoria Pública ou o Procon antes de fechar o distrato. Distrato assinado dificilmente é revisto depois.