Rio aposta R$ 1,7 bilhão na requalificação do entorno do Sambódromo e o mercado imobiliário já se prepara

A Prefeitura do Rio lançou a AEIU Praça Onze Maravilha: 458 mil m² de intervenção urbana, 37 mil moradias previstas e um horizonte de 20 anos para transformar uma das áreas mais simbólicas e mais degradadas do centro carioca.

No dia 9 de julho, a Prefeitura do Rio de Janeiro publicou a lei que criou a Área de Especial Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha. O projeto prevê a requalificação de 458 mil metros quadrados da região central nos próximos 20 anos, com expectativa de atrair R$ 1,7 bilhão em investimentos e construir cerca de 37 mil moradias no entorno do Sambódromo. A zona de intervenção abrange os bairros Santa Teresa, Catumbi, Rio Comprido, Praça Onze e Cidade Nova, conectando-os ao Centro Histórico e à Região Portuária.

As obras previstas

Quatro intervenções estruturam o projeto. A demolição do Elevado 31 de Março o "Minhocão carioca" abre espaço para a futura Avenida da Democracia. No terreno hoje ocupado pelo Terreirão do Samba, será construída a Biblioteca dos Saberes, projeto do arquiteto Francis Kéré. O Sambódromo passará por modernização para se tornar um equipamento multifuncional com calendário permanente de eventos. E a expansão da linha 2 do metrô prevê duas novas estações: Catumbi e Praça da Cruz Vermelha, em articulação com o governo estadual.

Como será financiado e por que é diferente do Porto Maravilha

O modelo de financiamento é o ponto de maior diferença em relação ao Porto Maravilha, que usou Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) como instrumento central. A Praça Onze Maravilha será bancada pela venda de 62 terrenos municipais e pela criação de um fundo imobiliário para estruturar a operação. A lei também amplia a Operação Interligada: incorporadoras que desenvolverem empreendimentos ou retrofits na área ganham potencial construtivo adicional em bairros como Copacabana, Ipanema, Botafogo, Tijuca e Flamengo o que cria um incentivo direto ao mercado privado para entrar na região.

Garantias sociais e transparência

A legislação proíbe desapropriações, preservando a permanência dos moradores. Prevê prioridade na contratação de trabalhadores e agentes culturais locais, destina 3% da arrecadação para preservação do patrimônio cultural e assegura a continuidade da Cidade do Samba Joãozinho Trinta e do Centro de Artes Calouste Gulbenkian. Um portal de transparência e um Comitê de Acompanhamento com participação da sociedade civil vão monitorar a execução das obras.

O que o mercado espera

O precedente do Porto Maravilha é o principal argumento de quem aposta na valorização. "Em 2021, o metro quadrado na região girava em torno de R$ 5,5 mil. Hoje, está próximo de R$ 9 mil", afirmou Cláudio Hermolin, presidente do SindusconRio. Leonardo Mesquita, presidente da Ademi-RJ e vice-presidente da Cury Construtora, confirma que projetos já estão em desenvolvimento entre eles o residencial Saudosa Praça Onze, da Cury, com 495 apartamentos entre studios e unidades de um e dois dormitórios.

A aposta do mercado é que a Praça Onze repita a trajetória da região portuária: valorização real acima da inflação para quem entrar antes das obras. O risco é o mesmo de sempre nos projetos de renovação urbana de longo prazo a execução.