Reforma tributária no mercado imobiliário o que muda para quem compra, vende ou investe

Novas regras alteram ITBI, IPTU, tributação de aluguéis e custos de construção — e quem não se preparar vai sentir no bolso

A reforma tributária aprovada no Brasil foi desenhada com o objetivo de simplificar os impostos sobre consumo. Mas seus efeitos vão além do comércio e da indústria no mercado imobiliário, as mudanças podem alterar custos de compra, venda, aluguel e investimento em imóveis.

Para quem pretende adquirir um imóvel, investir em renda imobiliária ou vender patrimônio nos próximos anos, entender as novas regras passou a ser parte essencial do planejamento financeiro.

O novo sistema: IVA dual substitui tributos tradicionais

A reforma substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo novo sistema de IVA dual formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Mesmo assim, mudanças indiretas também atingem impostos tradicionalmente ligados ao setor imobiliário.

Na avaliação de especialistas do setor, o alcance da reforma vai além do que parece à primeira vista: a reforma não mexe apenas nos tributos sobre consumo ela também abre caminho para que impostos tradicionais do setor imobiliário sejam cobrados com mais rigor e frequência.

ITBI e IPTU: o que muda na compra e na manutenção do imóvel

Uma das alterações mais relevantes para quem compra imóvel envolve o ITBI. A legislação recente passou a permitir que municípios calculem o tributo com base no valor de mercado do imóvel e não apenas no valor declarado na escritura. Na prática, isso pode elevar as despesas tributárias na compra e venda de imóveiscaso a prefeitura entenda que o valor de mercado é superior ao preço negociado, o imposto poderá ser cobrado sobre essa estimativa.

No IPTU, o impacto também é relevante: prefeituras passaram a poder atualizar valores venais por decreto do Executivo, desde que os critérios estejam previstos em lei municipal, o que tende a facilitar revisões mais frequentes das plantas de valores das cidades.

Além disso, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro deve integrar informações de cartórios, Receita Federal e municípios, ampliando o controle sobre transações e reduzindo a possibilidade de subavaliação de imóveis em escrituras.

Imóveis novos preços sobem ou caem?

A nova estrutura tributária também impacta diretamente a construção civil. O novo modelo permite que empresas recuperem créditos tributários pagos ao longo da cadeia produtiva, incluindo impostos incidentes sobre materiais e serviços utilizados na obra, como cimento, aço e instalações.

Mas há um limite importante: a mão de obra um dos principais custos da construção não gera créditos tributários. Por isso o impacto final nos preços ainda divide opiniões. Estimativas do governo indicam possível redução de custos em imóveis populares, enquanto projeções do setor privado apontam aumentos, principalmente em imóveis de médio e alto padrão.

Em termos de alíquota, a alíquota padrão estimada do novo IVA dual gira em torno de 26,5%. No setor imobiliário, porém, há redução de 50% na compra e venda de imóveis, o que leva a uma carga efetiva aproximada de 13%.

Quem aluga imóveis: atenção ao novo limite de isenção

Pessoas físicas com até três imóveis alugados e renda anual inferior a R$ 240 mil continuam fora da incidência do IBS e da CBS. Acima desse limite, a locação passa a ser tributada também pelo novo sistema, com alíquota efetiva estimada entre 8% e 10% sobre o valor do aluguel. Quando somada ao imposto de renda, que pode chegar a 27,5%, a carga tributária total para grandes locadores pode se aproximar de 36%.

Essa mudança deve estimular uma reorganização nas estruturas de investimento imobiliário com holdings patrimoniais e fundos imobiliários ganhando ainda mais relevância como alternativas para quem tem carteiras maiores.

Transição até 2033: dois sistemas ao mesmo tempo

A implementação será gradual, e o setor terá um longo período de adaptação. Entre 2027 e 2033, incorporadoras, construtoras e administradoras de imóveis precisarão operar simultaneamente com dois sistemas tributários, o que tende a aumentar a complexidade administrativa.

Empreendimentos registrados até o fim de 2028 poderão permanecer nos regimes atuais durante a transição. Já projetos lançados próximos de 2029 devem sentir de forma mais direta os efeitos do novo sistema.

O cenário exige atenção: o impacto mais visível não virá apenas da alíquota em si, mas do conjunto formado por tributos maiores, controles mais rígidos e margens pressionadas em toda a cadeia produtiva