O mercado imobiliário brasileiro de 2026 corre em duas velocidades e nenhuma das duas é unilateral

Enquanto o segmento popular sustenta volume com o Minha Casa, Minha Vida, o médio e alto padrão recua sob juros altos, e o aluguel sobe no ritmo mais forte em 12 meses

O mercado imobiliário brasileiro não está indo bem ou mal em 2026 está indo em duas direções ao mesmo tempo. De um lado, o segmento popular segue aquecido, puxado pelo Minha Casa, Minha Vida e por uma demanda represada que ainda não foi atendida. De outro, o médio e alto padrão enfrenta juros elevados, custo de construção em alta e lançamentos em recuo nas praças mais caras do país. No meio dessas duas engrenagens, o aluguel acelera, e o crédito começa a dar sinais de que pode destravar o próximo ciclo.

Lançamentos caem em São Paulo, mas sobem no Brasil

Os lançamentos residenciais recuaram 5% em São Paulo no primeiro trimestre de 2026, puxados pelo médio e alto padrão. O número contrasta com o país: no acumulado de 12 meses até janeiro, os lançamentos nacionais subiram 19,3%, impulsionados pelo segmento popular. É um mercado de duas velocidades dentro do próprio setor de venda o MCMV sustenta o volume nacional enquanto o público de maior renda espera condições de crédito melhores para voltar a comprar.

Preço sobe abaixo da inflação e isso é perda real

O FipeZap registrou alta de 0,51% no m² residencial em abril, abaixo da inflação do período o que significa perda de valor real no curto prazo para quem já tem imóvel. Capitais fora do eixo São Paulo-Rio de Janeiro vêm puxando a valorização mais forte, reflexo da migração interna e da busca por mercados menos saturados. No segmento corporativo, a Setin projeta R$ 1,7 bilhão em VGV para 2026, apostando em compactos e alto padrão ao mesmo tempo para diluir risco.

Aluguel sobe no ritmo mais forte em um ano

O índice FipeZap de aluguel avançou 1,04% em abril, a maior alta mensal em 12 meses, superando a inflação do período. Manaus, Campo Grande e Aracaju lideraram os aumentos entre as capitais. O IGP-M, que reajusta boa parte dos contratos, subiu 2,73% no mês, pressionando ainda mais o custo de quem aluga. A inadimplência subiu para 5,7% após mínima histórica em março, mas segue distante dos picos do passado sinal de que a demanda por locação continua sólida.

Construtoras lucram, mas o custo já aperta a margem

MRV teve lucro ajustado de R$ 132,8 milhões no trimestre, com margem bruta estável em 31% sem espaço para crescer diante da pressão de insumos. A Cyrela fechou o período com R$ 297 milhões de lucro e já projeta inflação setorial de quase 8% no ano, mantendo o segmento popular como amortecedor de risco. A Mitre, historicamente focada em alta renda, prepara sua entrada no MCMV para 2027 como sócia passiva. No alto padrão, a escassez de terrenos e os preços recordes em Balneário Camboriú empurram o mercado de luxo para cidades vizinhas como Piçarras e Penha.

Crédito começa a abrir uma porta que estava fechada

O Santander passou a financiar até 90% do valor do imóvel em operações selecionadas, reduzindo a entrada potencial para 10% sinal de que os bancos querem ampliar carteira mesmo com juros altos. O home equity bateu recorde histórico, R$ 3,166 bilhões no primeiro trimestre, alta de 25% em 12 meses, impulsionado por novas regras que permitem usar o mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação. A Selic, cortada para 14,5% ao ano, ainda não chegou às taxas de financiamento habitacional, hoje entre 9% e 11% ao ano mas o alívio deve se intensificar no segundo semestre.

O mercado de 2026 não vai ser definido por um único indicador. Quem se enquadra no MCMV encontra as melhores condições da década; quem depende de financiamento tradicional ainda paga a conta dos juros altos; e quem aluga sente a pressão de uma demanda que cresce mais rápido do que a oferta. O que vai decidir o segundo semestre é o ritmo do corte da Selic e, por ora, esse ritmo segue mais lento do que o mercado gostaria.