O imóvel perfeito não é o maior é o que fica a 15 minutos de tudo

Proximidade do trabalho, da escola e dos serviços virou o principal critério de decisão, e o setor imobiliário reorganiza seus projetos em torno dessa lógica

A régua que define um bom imóvel mudou. Metragem e endereço tradicional já não explicam sozinhos a decisão de compra. O que move o mercado hoje é outra conta quanto tempo aquele imóvel devolve ao comprador no dia a dia. Essa mudança de critério está redesenhando o tipo de produto que incorporadoras lançam e onde lançam.

O tempo virou o principal metro quadrado

"Se você consegue se mudar para um lugar mais próximo do seu trabalho, mais próximo da escola do seu filho, você ganhou 360 horas no ano", afirma Henrique Blecher, CEO da Nivi Capital e da Arkt Incorporadora. O cálculo é simples, mas o impacto no comportamento do comprador é profundo horas salvas no trânsito passaram a ser percebidas como ganho real de qualidade de vida e isso aparece na demanda por unidades menores, em regiões mais integradas ao cotidiano do morador.

Para Blecher, o imóvel deixou de ser um produto e passou a ser uma escolha de estilo de vida. "Hoje o mercado imobiliário é muito mais sobre pertencimento do que sobre consumo de um produto específico", diz. "As pessoas ficam felizes não pelo apartamento em si, mas pelo que está em volta delas."

Microcidades dentro das metrópoles

A transformação dos hábitos urbanos reforça um modelo que ganha força no planejamento das grandes cidades: polos que concentram moradia, trabalho, lazer e serviços na mesma região. Blecher chama de microcidades e defende que essa dinâmica é o que sustenta a valorização imobiliária de longo prazo em determinados bairros.

Grandes eventos culturais e esportivos entram nessa equação ao atrair investimentos em infraestrutura e mobilidade, ajudam a consolidar esses polos e a criar novos vetores de valorização ao redor deles.

A vez dos studios

Blecher foi um dos primeiros a apostar nos empreendimentos de studio na zona sul do Rio de Janeiro, impulsionado por mudanças na legislação urbanística e por uma leitura antecipada da demanda. O modelo, que inicialmente atraiu investidores interessados em renda de aluguel, começa a converter também moradores. "Já começo a perceber um movimento de moradores entendendo que morar dessa forma pode ser uma opção eficiente e interessante"

A tendência não é exclusiva do Rio. Em grandes centros urbanos, o studio bem localizado compete com o apartamento maior em região menos conectada e, na conta do tempo, vence com folga.

Reforma tributária no radar

O setor acompanha com atenção os efeitos da reforma tributária sobre a cadeia da construção civil. "A cadeia é muito longa e o tributo é muito pesado nesse processo construtivo", diz Blecher. Qualquer alteração na tributação repercute diretamente nos custos de incorporação, no preço final dos empreendimentos e nos fundos imobiliários.

O executivo reconhece a importância da reforma para o país, mas aponta que o setor ainda não tem clareza sobre os efeitos práticos. "A construção civil é uma das grandes áreas de investimento do Brasil e é diretamente impactada por qualquer mudança tributária."

Resiliente apesar dos juros

Mesmo com a Selic em patamar elevado, incertezas eleitorais e instabilidade no cenário internacional, Blecher avalia que o mercado imobiliário mantém atratividade para investidores. "O mercado se mostra resiliente porque existe um componente importante de composição de portfólio e de geração de renda no longo prazo"

A resiliência, nesse caso, não é passividade. É adaptação o setor aprendeu a entregar um produto diferente menor, mais integrado, mais urbano para um comprador que mudou o que espera de um imóvel.