O distrato no imóvel popular é sintoma, não crise mas revela algo que o setor prefere não ouvir

Dados da ABRAINC com a FIPE mostram que a relação entre distratos e vendas fechou 2024 em cerca de 10,5%, longe dos 40% de 2018, mas o aumento de pedidos em alguns segmentos expõe a tensão entre moradia como direito e imóvel como ativo de investimento.

Voltou a circular no setor um número que assusta antes de explicar: os pedidos de distrato no imóvel popular estariam crescendo. Convém ler com cautela. A relação entre distratos e vendas fechou 2024 em torno de 10,5% no médio e alto padrão, segundo a ABRAINC em parceria com a FIPE distante dos 40% de 2018, quando a Lei do Distrato foi sancionada. A CBIC registrou queda no indicador ao longo do mesmo período. O distrato funciona como termômetro: sobe quando o crédito é negado após a assinatura, quando a Selic elevada encarece a prestação e trava o reenquadramento, ou quando a promessa que sustentava a compra deixa de valer. A pergunta certa não é se o número subiu é o que ele está medindo.

Quando o subsídio vira oportunidade de renda

Em São Paulo, empreendimentos enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) concedem isenções e potencial construtivo maior às incorporadoras. Em troca, as unidades devem ser destinadas, por dez anos, a famílias dentro de faixas de renda específicas. Na prática, muitos projetos em bairros valorizados foram comercializados como investimento, com promessa de retorno via aluguel por temporada estimado entre 12% e 14% ao ano. Quando o município proibiu o short stay nessas unidades, a rentabilidade projetada recuou para a faixa de 5% a 7% e a tese econômica que sustentava a compra ruiu. Daí surgem os pedidos de distrato e a judicialização.

A Faixa 4 e o deslocamento silencioso

A criação da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, que permite financiar imóveis de até R$ 600 mil para famílias com renda de até R$ 13 mil, amplia o acesso ao crédito subsidiado o que é defensável. Mas convém nomear o que ocorre: um instrumento desenhado para a base da pirâmide é reprecificado para cima, enquanto o déficit habitacional estimado pela Fundação João Pinheiro em mais de 5,8 milhões de moradias segue concentrado nas faixas mais baixas de renda.

Abrigo ou ativo a régua que o Brasil ainda não definiu

A distinção é simples de enunciar, mas difícil de executar moradia como abrigo se protege moradia como ativo de renda não se subsidia e seu ganho especulativo se taxa. Países que levam esse princípio a sério o inscrevem no desenho. Singapura exige que o comprador de habitação pública cumpra cinco anos de ocupação antes de vender trava direta contra a especulação. No Canadá, a residência principal é isenta na transmissão por morte, mas o imóvel de investimento que valorizou paga ganho de capital com alíquota efetiva de cerca de 27% em Ontário. No Brasil, o ITCMD fica em torno de 4% em São Paulo, e o imposto sobre ganho especulativo é proporcionalmente baixo. O resultado: protegemos menos a moradia e taxamos menos a especulação.

O distrato que hoje se noticia pode ser menos uma crise de crédito do que o ruído de uma captura se desfazendo o caso em que o público que o programa dizia atender nunca chegou a entrar de fato. Subsídio sem educação financeira e sem alinhamento do setor se perde no caminho. Enquanto a moradia for tratada como abrigo no discurso e como ativo na prática, o distrato seguirá dizendo o que o setor prefere não ouvir.