Mercado Imobiliário Avança em 2026, mas Custos, Juros e Estoques Elevados Acendem Alerta

Os lançamentos residenciais cresceram 28% em São Paulo e 10% no cenário nacional, enquanto a Caixa alcançou R$ 1 trilhão em crédito habitacional. Apesar do avanço, a inflação da construção, a Selic elevada e o aumento do estoque de imóveis grandes pressionam incorporadoras e compradores.

O mercado imobiliário brasileiro iniciou o segundo semestre de 2026 com crescimento nos lançamentos, expansão do crédito habitacional e valorização dos aluguéis.

O desempenho, porém, acontece em meio a custos de construção mais altos, juros ainda elevados e maior dificuldade para vender imóveis de médio e alto padrão.

Em São Paulo, os lançamentos residenciais cresceram 28% em maio. No mesmo período, o mercado movimentou R$ 5,68 bilhões em vendas, com avanço de quase 10% no Valor Geral de Vendas, mesmo sem aumento significativo na quantidade de unidades comercializadas.

No cenário nacional, os lançamentos avançaram 10%. A expectativa do setor é de um desempenho positivo ao longo de 2026, sustentado principalmente pelo crédito imobiliário e pelo Minha Casa, Minha Vida. Para 2027, entretanto, o mercado já adota uma postura mais cautelosa diante dos juros, do custo do financiamento e da inflação das obras.

Imóveis maiores enfrentam mais dificuldade de venda

Enquanto os lançamentos crescem, o estoque de apartamentos de três e quatro quartos aumentou em São Paulo.

O tempo estimado para vender essas unidades passou de 18,5 para 26 meses, pressionando principalmente as incorporadoras que atuam nos segmentos de médio e alto padrão.

O cenário é resultado de um ciclo de lançamentos recordes. Atualmente, São Paulo possui aproximadamente 317 mil apartamentos em construção, com forte participação dos empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida.

No segmento econômico, a demanda continua mais consistente. Já nos imóveis maiores, a quantidade de unidades disponíveis aumentou mais rapidamente do que o ritmo das vendas, abrindo espaço para negociações e condições comerciais mais atrativas.

Preços sobem abaixo da inflação

Os preços dos imóveis residenciais avançaram 2,42% no primeiro semestre de 2026. A valorização ficou abaixo da inflação de 3,62% registrada no período, indicando perda de valor real no resultado médio nacional.

O desempenho, contudo, varia entre as cidades. Doze capitais registraram valorização acima do IPCA, com Manaus e Vitória entre os principais destaques.

Apesar dos juros elevados, a intenção de compra permanece significativa. Segundo dados citados no levantamento, 49% dos brasileiros consideram adquirir um imóvel.

O setor espera que a redução gradual da Selic contribua para melhorar o ambiente de financiamento e sustentar a demanda ao longo do segundo semestre.

Aluguel residencial sobe acima da inflação

O aluguel residencial encerrou o primeiro semestre com alta acumulada de 5,24%, superando a inflação do período.

Aracaju, Manaus e Campo Grande registraram aumentos superiores a 10% e lideraram a valorização entre as capitais analisadas.

Apesar do avanço acumulado, os dados de junho mostraram desaceleração. O índice de aluguel residencial da FGV subiu apenas 0,10% no mês, influenciado pelo primeiro recuo registrado em São Paulo depois de 12 altas consecutivas.

Em 12 meses, a valorização dos aluguéis residenciais chegou a 4,46%, mostrando que os preços continuam em alta, mas em um ritmo mais moderado.

Aluguel comercial tem maior alta desde 2013

O segmento comercial apresentou uma valorização ainda mais expressiva. Os aluguéis de salas e conjuntos comerciais subiram 6,82% no primeiro semestre, maior avanço para o período desde 2013.

Salvador liderou a alta, com valorização de 15,34%, seguida pelo Rio de Janeiro, com 12,92%, e Curitiba, com 10,57%.

Em São Paulo, a recuperação do mercado de escritórios também aparece na redução dos espaços desocupados. A taxa de vacância dos edifícios premium caiu para 13,1%, enquanto a absorção líquida chegou a 153 mil metros quadrados no semestre.

O movimento está relacionado à retomada do trabalho presencial e à procura das empresas por edifícios modernos, eficientes e localizados em regiões consolidadas.

Custos de construção pressionam incorporadoras

O Produto Interno Bruto da construção cresceu 2,9% no primeiro trimestre de 2026, reforçando o ritmo de atividade do setor.

Entretanto, o Índice Nacional de Custo da Construção avança acima da inflação geral. O aumento encarece materiais, mão de obra e serviços, reduzindo as margens das construtoras e elevando as parcelas dos compradores de imóveis na planta.

Empresas como MRV e Cyrela registraram lucro no primeiro trimestre, mas também relataram aumento dos custos. Nesse contexto, investidores institucionais passaram a adotar maior seletividade, priorizando projetos com demanda mais previsível.

O segmento residencial econômico continua sendo considerado uma das teses mais consistentes do mercado, enquanto empreendimentos de médio e alto padrão enfrentam estoques maiores e ciclos de venda mais longos.

Caixa alcança R$ 1 trilhão em crédito habitacional

A Caixa Econômica Federal atingiu a marca de R$ 1 trilhão em sua carteira de crédito habitacional, após crescimento de 14% em 12 meses.

O Minha Casa, Minha Vida representa 58,4% desse volume e permanece como um dos principais responsáveis pela expansão dos financiamentos.

O crédito imobiliário concedido por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo somou R$ 17,17 bilhões em maio, segundo melhor resultado já registrado para o mês.

O Santander também passou a admitir o financiamento de até 90% do valor do imóvel em operações selecionadas. Já o home equity, modalidade em que um imóvel é oferecido como garantia, alcançou o recorde de R$ 3,166 bilhões no primeiro trimestre.

Poupança volta a preocupar o setor

Apesar da expansão do crédito, a poupança imobiliária voltou a registrar resultado negativo em junho, depois de dois meses de recuperação.

A saída de recursos aumenta as preocupações sobre a capacidade do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo de sustentar novos financiamentos no longo prazo.

A Caixa já busca fontes alternativas de recursos para manter sua participação no crédito habitacional. Os bancos também ampliam o uso de instrumentos do mercado de capitais para financiar construtoras, incorporadoras e compradores.

O Bradesco, por exemplo, projeta elevar sua carteira de crédito para incorporadoras a R$ 40 bilhões.

Selic começa a cair, mas continua elevada

O Banco Central reduziu a Selic para 14,25% ao ano em junho. Embora o corte sinalize o início de uma possível melhora nas condições financeiras, o patamar ainda é considerado alto para o financiamento de imóveis.

Os juros continuam entre os principais motivos para a desistência de compradores durante a negociação. Por isso, uma redução mais consistente da Selic será fundamental para ampliar o acesso ao crédito e estimular os segmentos de médio e alto padrão.

Para compradores enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, as condições permanecem mais favoráveis devido aos subsídios, às taxas reduzidas e à maior disponibilidade de financiamento.

No mercado de reformas, o programa Reforma Casa Brasil passou a oferecer juros de 0,82% ao mês e prazo de pagamento de até 72 meses.

Setor espera ano positivo, mas monitora riscos

A perspectiva para o restante de 2026 combina otimismo e cautela. O aumento dos lançamentos, a expansão do crédito e a intenção de compra de quase metade dos brasileiros sustentam uma expectativa positiva.

Ao mesmo tempo, o setor acompanha a inflação da construção, o custo dos financiamentos, a redução dos recursos da poupança e o crescimento dos estoques de imóveis maiores.

O segmento econômico deverá continuar liderando as vendas, enquanto o médio e o alto padrão podem enfrentar maior pressão para oferecer descontos, condições flexíveis e produtos mais alinhados às novas necessidades dos consumidores.

O mercado imobiliário segue aquecido, mas o desempenho de cada empresa dependerá da capacidade de controlar custos, ajustar os lançamentos à demanda e oferecer alternativas de financiamento em um cenário ainda marcado por juros elevados.