Locadores pessoa física têm até 2027 para tirar CNPJ e o cadastro não muda a tributação

A Receita Federal prorrogou para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ para quem precisar emitir documentos fiscais de IBS e CBS. Até lá, o CPF segue válido. Mas especialistas alertam: o número novo não reduz imposto.

Quem aluga imóveis como pessoa física ganhou mais tempo para se adaptar às exigências da reforma tributária. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS e da CBS prorrogaram para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ para pessoas físicas que precisarem emitir documentos fiscais dos novos tributos sobre consumo. Até lá, o CPF continua sendo o identificador fiscal válido.

O que muda e o que não muda

O CNPJ exigido pela reforma é cadastral, não empresarial. Abrir esse número não significa constituir uma empresa nem altera a condição jurídica do locador: ele continua sendo pessoa física. O cadastro serve exclusivamente para identificação e emissão de notas fiscais eletrônicas com os campos de IBS e CBS preenchidos no sistema da Receita.

A carga tributária também não muda com o cadastro. Pessoas físicas que aluguem imóveis continuam sujeitas ao Imposto de Renda pela tabela progressiva, com alíquota de até 27,5%. IBS e CBS incidem sobre a operação de consumo e, na locação, tendem a ser repassados ao inquilino via contrato.

Quando pode valer a pena mudar de estrutura

A diferença de tributação aparece para quem decide constituir uma holding patrimonial. Nesse cenário, a tributação segue regras empresariais IRPJ e CSLL, com alíquota efetiva entre 9,5% e 12,7%, ante cerca de 30% na soma de IRPF, IBS e CBS para pessoa física. A decisão, porém, envolve custos de abertura e manutenção da estrutura jurídica e deve ser avaliada caso a caso com assessoria especializada.

O que fazer em 2026

Durante este ano, pessoas físicas ainda podem emitir documentos de teste com destaque simbólico das alíquotas-teste 0,1% de IBS e 0,9% de CBS. A partir de 2027, o CNPJ será obrigatório para emitir notas com os campos dos novos tributos preenchidos.

Especialistas recomendam aproveitar o prazo para revisar contratos de locação e incluir cláusulas que prevejam o repasse de IBS e CBS, evitando conflitos futuros com inquilinos. Atenção especial para locações de curta temporada até 90 dias, como as feitas via plataformas digitais, que são equiparadas à hotelaria, têm redução de alíquota de 40% e não se beneficiam do redutor social das locações residenciais comuns.