Em Itapema, 90% dos compradores de luxo usam holdings e o imóvel virou ativo patrimonial

A cidade que acaba de superar Balneário Camboriú no ranking do metro quadrado mais caro do Brasil atrai um novo perfil de comprador: não são mais CPFs, são CNPJs. A reforma tributária acelerou o movimento.

Itapema encerrou a hegemonia histórica de Balneário Camboriú e assumiu o topo do ranking nacional de metro quadrado residencial, com R$ 15.526 por m² segundo o índice FipeZap. Por trás da virada está uma mudança de perfil de comprador que transforma a natureza do mercado imobiliário de alto padrão no litoral catarinense: holdings patrimoniais e family offices respondem, hoje, por cerca de 90% das aquisições em empreendimentos de luxo na cidade, segundo Luiz Feitosa, sócio da incorporadora Edify.

De bem de consumo a ativo patrimonial

"O imóvel deixou de ser apenas um bem de consumo e passou a integrar a estratégia financeira das famílias", afirma Feitosa, com mais de 30 anos de atuação no setor imobiliário catarinense. O comprador típico de um apartamento de R$ 20 milhões a R$ 50 milhões em Itapema não é mais uma pessoa física agindo por impulso ou estilo de vida é uma estrutura jurídica criada para organizar investimentos, sucessão e proteção patrimonial ao longo de décadas.

A escolha por Itapema em vez de Balneário Camboriú tem explicação prática. Balneário atingiu um estágio avançado de maturidade e enfrenta limitações físicas para crescimento. Itapema, com 52 km² de extensão, ainda tem terrenos disponíveis para grandes projetos o que atrai capital que busca potencial de valorização, não apenas consolidação.

A pressão da reforma tributária

O movimento ganhou urgência com a reforma tributária e a iminente elevação do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Famílias da agroindústria, empresários da economia digital, celebridades e grandes executivos aceleraram a abertura de holdings patrimoniais para proteger e organizar o capital antes que as novas alíquotas entrem em vigor. O imóvel de frente para o mar funciona como um "cofre": protege contra flutuações cambiais e inflacionárias, gera renda de locação e se valoriza no longo prazo.

O contexto global

O interesse institucional em imóveis de alto padrão não é exclusividade brasileira. O relatório Global Family Office Report 2025, do UBS, mostra que 30% das estruturas mundiais de gestão de fortunas planejam aumentar seus investimentos no Brasil à frente da Índia e do México na disputa por essa liquidez. No portfólio das famílias mais ricas do mundo, 44% estão em ativos alternativos; o setor imobiliário, isoladamente, captura 11% do total alocado. Os family offices globais já gerenciam mais de US$ 3,1 trilhões e devem chegar a US$ 5,4 trilhões até 2030, segundo a Deloitte.

Em Itapema, o resultado prático desse fluxo é visível: transações que superam R$ 50 milhões, compradores que pensam em décadas e não em meses, e um mercado que migrou da ostentação para a governança patrimonial.