Bancos ignoram R$ 400 bilhões em obras e abrem espaço para FIDCs no crédito imobiliário

Levantamento da Pilar Capital mostra que mais de 95% das construtoras brasileiras são micro, pequenas ou médias e ficam fora do radar dos grandes bancos por não atingir critérios de porte, governança ou volume mínimo de operação.

O setor de construção brasileiro gera R$ 484,2 bilhões em valor de obras e serviços, emprega 2,5 milhões de pessoas e tem 165,8 mil empresas mas apenas 0,7% delas atendem ao critério de grande porte usado pelos bancos, segundo dados do IBGE de maio de 2025. A média nacional é de 15 funcionários por empresa. O resultado é um paradoxo estrutural: um setor que movimenta centenas de bilhões tem a maior parte dos seus participantes excluída do crédito bancário tradicional.

Bancos exigem o que a maioria do setor não tem

Pelo critério do BNDES, empresa de grande porte é aquela com receita operacional bruta acima de R$ 300 milhões ao ano. As médias ficam entre R$ 4,8 milhões e R$ 300 milhões. Os grandes bancos operam com exigências de governança robusta, histórico comprovado de entregas e projetos com Valor Geral de Vendas acima de R$ 70 milhões a R$ 100 milhões. Construtoras médias com terrenos, projetos viáveis e demanda local ficam sistematicamente fora desse filtro. Segundo Cassio Viana, diretor de investimentos da Pilar Capital, houve períodos de queda de quase 50% no financiamento à produção para esse segmento, resultado da combinação entre falta de funding nos bancos e mudanças nas políticas internas de crédito.

FIDCs preenchem o vácuo com operações entre R$ 15 milhões e R$ 150 milhões

Os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) ganharam escala exatamente nesse espaço. Dados da Anbima mostram captação líquida de R$ 57,6 bilhões em 2025, com alta de 92,5% no número de investidores de 172,2 mil em janeiro para 331,4 mil em dezembro. As operações atendidas por essas estruturas variam entre R$ 15 milhões e R$ 70 milhões, podendo chegar a R$ 150 milhões, cobrindo desde a aquisição de terrenos até a entrega das unidades. Para André Luiz Haas Caruso, CEO da Pilar Capital, o impacto do crédito restrito vai além do incorporador: atrasa obras e reduz geração de empregos. Destravar financiamento para construtoras médias, na sua avaliação, é destravar a economia real.

O gargalo não é falta de projetos nem de demanda é inadequação estrutural entre o tamanho das empresas e os critérios dos bancos. Enquanto o modelo bancário não se adapta ao perfil pulverizado da construção civil brasileira, os FIDCs deixam de ser alternativa de nicho e viram infraestrutura de crédito para uma fatia relevante do setor. A questão é se essa ponte vai escalar rápido o suficiente para compensar o vácuo dos R$ 400 bilhões que os bancos deixaram de financiar.